Neugebaute Eigentumswohnungen in Köln

Die Metropolregion Köln boomt: Das Rheintal, das Umland und die zentrale Lage in Europa üben magnetische Anziehungskraft für Jung und Alt, Singles wie Familien aus. Die Region Köln wächst. Neubau ist dringend notwendig – nicht nur, um den stetig steigenden Bedarf an Wohnraum, sondern auch den ohnehin existierenden Nachfrageüberhang abzudecken. Die Verjüngung des bestehenden und in die Jahre gekommenen Wohnungsbestands gewinnt an Dynamik, weil neue Stadtteile auf ehemals industriell genutzten Werksgeländen konzipiert bzw. schon städteplanerisch ins Leben gerufen worden sind. Bei der Bedarfsabdeckung spielt auch das Umland eine entscheidende Rolle.

Der aktuelle Nachfrageüberhang nach Wohneigentum übt eine starke Wirkung auf die Preisbildung aus. Die Preisdynamik am Immobilienmarkt hat in den vergangenen Jahren dazu geführt, dass ehemals preiswerte Angebote ins mittlere und höherpreisige Segment gerutscht sind. Die von der Politik verordneten Anforderungen an Neubauten, aber auch die Kundenbedürfnisse und das dadurch abgeleitete Nachfrageverhalten führen insgesamt zum Preisauftrieb. Durch die aktuelle Zinssituation sind die Preisentwicklungen für den Großteil der nachfragenden Haushalte bislang aber noch finanzierbar.

Köln und Umgebung sind attraktive Standorte für Neubauprojekte und Investitionen. Dabei muss die Wertschöpfungskette ganzheitlich betrachtet werden: von der Begleitung von Neubauprojekten in der Grundstücksentwicklungsphase, über den Hochbau bis zur Endfinanzierung des Investors (Fonds, Wohnungsunternehmen, Family Offices u.a.) und letztendlich bis zur Privatperson, die die Wohnung als Kapitalanlage nutzt und/oder selbst bewohnt. Das finanzierende Kreditinstitut ist im kompletten Prozess Partner und mit dem Projekt vertraut. Den Besonderheiten von Bauträgerprojekten trägt ein Kreditgeber durch die Definition passender Finanzierungskriterien Rechnung. Einerseits erfolgt dies durch Portfoliosteuerung (Festlegung des maximal gewünschten Anteils des Teilsegments am Gesamtportfolio) und wird andererseits durch Bewertungsmaßstäbe für die Beurteilung konkreter Projekte im Kreditgeschäft unterlegt.

Erst durch die Definition dieser Finanzierungskriterien ist es möglich, konkrete Finanzierungsstrategien für unterschiedliche Verkaufspreissegmente (unteres – gibt es nicht mehr; mittleres; gehobenes; Luxus Verkaufssegment) oder Projektkonzeptionen (reine Grundstücksentwicklung, Projektentwicklung mit Global- oder Teileigentumsverkauf) zu entwickeln. Die Finanzierung von Projekten, die Verkaufseinheiten von durchschnittlich über 100 Quadratmeter große Einzelapartments vorsehen, die für eine Million Euro und mehr verkauft werden, erfordern eine andere Finanzierungsstrategie als beispielsweise in Modulbauweise fertiggestellte Mikroapartments mit durchschnittlich 25 Quadratmetern bzw. familiengerechter Wohnraum ab 70 Quadratmetern Wohnfläche. Je hochpreisiger das angestrebte Verkaufsniveau ist, desto mehr Annehmlichkeiten werden tendenziell erwarten. Der Blick auf den Kölner Dom ist beim Verkauf einen Aufschlag im Kaufpreis wert, die Ladevorrichtung am Tiefgaragenstellplatz gehört ab einem gewissen Kaufpreis in wischen eher zur Standardausstattung.

Kommunen setzten ihren Fokus vermehrt auf nachhaltige Stadtquartiere und auch auf der Investorenseite fragen Banken und Versicherungen bei Investmententscheidungen nach dem Nachhaltigkeitsaspekt. Für Bauträger wird das Thema Nachhaltigkeit bei zukünftigen Projekten eine immer größere Rolle spielen. Und bietet damit auch die Chance proaktiv voranzugehen und neue Standards zu setzen. Es ist aufgrund der aktuellen Konsultationen und Beratungen auf EU-Ebene davon auszugehen, dass zukünftig gebäudephysikalische Faktoren und Risiken in den Fokus rücken. Dieses Vorgehen wendet die Versicherungswirtschaft heute schon an, wenn sie ihre Versicherungstarife entwickelt.

Bisher wurden europaweit noch keine einheitlichen nachhaltigen Kriterien definiert. Die EU arbeitet mit den Verbänden daran. Dennoch kann aus unserer Sicht ein ESG-angepasstes Vorgehen in der Konzeptionsphase die Attraktivität einer Immobilie für den Verkauf und für Investoren sowie letztendlich die zukünftigen Mietparteien erhöhen. Bestenfalls lassen sich dadurch auch Betriebskosten und -risiken senken. Vorstellbar ist, dass in die Bewertung in Zukunft auch einfließt, wie umweltfreundlich ein Gebäude errichtet wurde, wie effizient die Ressource Wasser innerhalb der Immobilie genutzt wird und wie es mit der Sicherheit im Gebäude und dem Wohlbefinden der zukünftigen Mietparteien aussieht. Ein nachhaltiger Umgang mit den Ressourcen kann schlussendlich die Wettbewerbsposition auf dem Markt positiv beeinflussen.

Exkurs: Was bedeutet ESG?

• E = Environmental: Der ökonomische Umweltgedanke steht für CO2-Emissionen, die Gefahren des Klimawandels und den Umgang mit Energie und natürlichen Ressourcen.

• S = Social: Der sozialkulturelle Aspekt umfasst Themen wie Arbeitsbedingungen, Arbeitnehmerinteressen, Personalführung und Datenschutz. In Bezug auf Immobilien spielen Kriterien wie Gesundheitsverträglichkeit, Komfort, Sicherheit, Wohlbefinden und Nutzerfreundlichkeit eine Rolle.

• G = Governance: Die Unternehmensführung soll Themen wie ethische Unternehmensgrundsätze, Gleichberechtigung, Aktionärsrechte und Transparenz abdecken.

Die Corona-Krise hat in unserer Beobachtung die Performance der etablierten Marktteilnehmer bisher nicht beeinträchtigt. Die Fähigkeit, mit Unwägbarkeiten am Bau, zeitlichen Verzögerungen und eventuell kurzfristig gebremstem Entscheidungsverhalten der Kundschaft organisatorisch und wirtschaftlich umgehen zu können, ist ein entscheidendes Kriterium für den Erfolg eines Bauträgers. Hierzu gehört zunehmend auch die Möglichkeit, die Bauträgermarge zu stabilisieren. Wenn ein Bauträger mehrere Projekte in der Anbahnung vorbereitet und parallel mehrere Projekte in der Umsetzung vorantreibt, ist eine stabile und dennoch flexible Finanzierungsstruktur umso wichtiger.

Für eine stabile Finanzierung sind klare Eigenkapitalcommitments, Haftungsbrücken zu den Initiatoren und Bonitätskraft notwendig. Es lässt sich ein Trend hin zu limited recourse-Strukturen beobachten. Die Corona-Pandemie verursacht in Teilen auf der Finanzierungsseite eine Modifikation der Finanzierungskriterien, die sich z.B. in einer härteren Auslegung der Eigenkapitalerbringung und ausgedehnten Mithaftungsansätzen widerspiegeln können.

Finanzierungssuchende Investoren sollten den Banken insbesondere ihr Know-how im Baubereich nachweisen, kreative und marktgängige Konzepte vorlegen sowie insbesondere vorab ihre Eigenkapitalbereitschaft geklärt haben. Das bedeutet auch mit involvierten Mezzaninegebern eine klare Struktur zu verhandeln und Transparenz hinsichtlich dieser Finanzierung gegenüber den Kreditgebern herbeiführen.

Als weiteren wichtigen Punkt rundet ein ausgefeiltes Projektcontrolling, das den track record, aber auch die gegenwärtigen Baumaßnahmen im Soll-Ist-Vergleich abbildet, die Kommunikation mit den finanzierenden Banken ab. Transparenz und Auskunftsfreude sind für eine stabile Geschäftsbeziehung mit dem Finanzierungspartner im Projektentwicklungsgeschäft elementar. Auf diesem Fundament lassen sich für Bauträgerprojekte in der Assetklasse Wohnen in jedem Preissegment stabile Finanzierungen realisieren.

Silvio Hagemann, Standortleiter Köln, Erschienen: „Marktstudie für neugebaute Eigentumswohnungen in der Metropolregion Köln“, 22. Februar 2021

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Für die DKB stellt das Bauträger- und Projektentwicklungsfinanzierungsgeschäft ein interessantes Teilsegment neben dem Geschäft mit der Wohnungswirtschaft im Immobilienfinanzierungsbereich dar. Seit 2013 expandieren wir in diesem Teilsegment und bieten seit 2020 Finanzierungen in dem Bereich an allen 25 DKB-Standorten deutschlandweit an. 2021 wollen wir weiter wachsen. Heute vertrauen mehr als 3.500 Unternehmen der Wohnungswirtschaft und über 11.000 Immobilienverwaltungen in Deutschland auf unsere Expertise und regionale Vernetzung. Ende 2019 haben wir unseren Standort in Köln eröffnet. Er ergänzt unser Angebot in NRW neben den Standorten Düsseldorf und Münster.

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