Immobilienkauf: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Mehr Platz. Mehr Freiräume. Keinen Ärger mit Vermieter*innen. Die eigene Immobilie ist für viele Menschen vor allem ein emotionales Thema. Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung bietet aber auch handfeste ökonomische Vorteile. Statt jeden Monat Miete zu überweisen, investieren Immobilienkäufer*innen in ihr eigenes Zuhause. Nebenbei leisten sie auch noch einen wichtigen Beitrag zur Altersvorsorge. Denn wer im abbezahlten Eigenheim lebt, senkt seine monatlichen Fixkosten – und hat zudem als Senior*in mehr Geld für die schönen Dinge des Lebens.

Wer im abbezahlten Eigenheim lebt, senkt seine monatlichen Fixkosten.

Zugegeben, die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist derzeit immens. In begehrten Lagen ziehen daher auch die Preise kräftig an. Vielfach lassen sich die Mehrkosten aber gut bewältigen. Da die Zinsen nach wie vor historisch niedrig sind, können selbst Normalverdiener*innen heute deutlich mehr investieren als noch vor zehn Jahren. Doch wie lässt sich ermitteln, was dein Budget tatsächlich hergibt? Und wie findest du den besten Partner für eine Finanzierung? Unser Drei-Stufen-Plan zeigt dir, wie du die wohl größte Investition deines Lebens richtig angehst und dir entspannt deinen Traum vom Eigenheim erfüllen kannst.

Phase 1: Der Kassensturz

Um deine finanziellen Möglichkeiten richtig einschätzen zu können, kommst du um eine detaillierte Aufstellung deiner Einnahmen und Ausgaben nicht herum. Auf der Einnahmenseite stehen neben deinem Gehalt oder deinen Einkünften aus selbstständiger Arbeit auch Posten wie Kindergeld oder Mieteinnahmen.

Bei den monatlichen Fixkosten sind neben Miete und Nebenkosten auch Versicherungen, Handyrechnungen, Abos für Fitnessstudio und Unterhaltungsangebote sowie deine Ausgaben für Essen oder Kleidung zu berücksichtigen. Sinnvoll ist es zudem, auch zusätzliche Kosten wie den monatlichen Friseurbesuch mit realistischen Summen anzusetzen – und einen Puffer für Urlaubsreisen oder unerwartete Ausgaben einzuplanen.

Deine Familienplanung ist noch nicht abgeschlossen? Dann solltest du bedenken, dass Nachwuchs die Finanzplanung gehörig durcheinanderwirbeln kann – und entsprechend luftig planen.

Ein weiterer wichtiger Faktor beim Kassensturz sind deine Ersparnisse: Je üppiger dein eingesetztes Eigenkapital ist, desto günstiger sind meist die Finanzierungsangebote der Banken. Allerdings brauchst du nicht unbedingt ein prall gefülltes Sparkonto, um bei potenziellen Geldgebern zu punkten. Eine gute Möglichkeit kann es auch sein, Eltern oder Großeltern mit ins Boot zu holen. Besitzen sie eine schuldenfreie Immobilie, kann auch diese als Sicherheit dienen und damit dein Eigenkapital erhöhen.

Tipp

Idealerweise stellst du während deines Kassensturzes bereits einen Ordner mit Dokumenten zusammen, die die Bank vor Abschluss eines Darlehensvertrags ohnehin von dir verlangen wird. Dazu gehören neben den Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate auch ein aktueller Rentenbescheid beziehungsweise eine Bescheinigung über die Bezüge, die du aus anderen Versorgungswerken erwarten darfst.

Vorsicht, versteckte Kosten

Um richtig einzuschätzen, was du dir leisten kannst, solltest du zudem bedenken, dass du nicht nur den eigentlichen Kaufpreis für deine Immobilie zu stemmen hast, sondern auch die sogenannten Nebenkosten. Dazu zählen Notargebühren, die Grunderwerbsteuer sowie eventuelle Maklercourtagen.

Verkäufer*innen müssen mindestens 50 Prozent der Maklerprovision übernehmen.

Seit Dezember 2020 müssen Verkäufer*innen zwar mindestens 50 Prozent dieser Provision übernehmen, wodurch die Maklerdienste größtenteils etwas günstiger geworden sind. Je nachdem, wo du kaufen willst, schlagen die gesammelten Nebenkosten aber dennoch mit 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises zu Buche, die aus deinem Eigenkapital finanziert werden müssen.

Auf der DKB-Webseite kannst du errechnen, wie hoch die Nebenkosten für deine Traumimmobilie ausfallen.

Wichtig für deine Finanzplanung ist ebenfalls, ab wann die ersten Raten oder Zinszahlungen an die Bank fällig werden. Je nachdem, ob du eine Bestandsimmobilie erwirbst oder dein Eigenheim erst gebaut wird, können die ersten Belastungen deutlich vor dem Einzug in die neue Bleibe anfallen. Auch das solltest du bei der Planung von Anfang an berücksichtigen.

10 bis 15 %
des Kaufpreises betragen die gesammelten Nebenkosten, die aus deinem Eigenkapital finanziert werden müssen.

Phase 2: Die Suche nach der Richtigen

Die einen möchten urban wohnen, andere lockt das Land. Manch eine*r überlegt vielleicht sogar, das eigene Elternhaus zu übernehmen und zu modernisieren. In der letzten Variante ist die Suche nach dem passenden Objekt hinfällig. In allen anderen Fällen solltest du für die Recherche ausreichend Zeit einplanen. Vor allem in begehrten Lagen ist die Konkurrenz groß.

Mit einem Vorvertrag kannst du dir die Immobilie kostenpflichtig reservieren.

Ist das Traumobjekt gefunden, musst du dafür oft umso schneller sein, damit es dir niemand vor der Nase wegschnappt. Um das zu verhindern, kannst du mit Verkäufer*innen oder Makler*innen einen Vorvertrag schließen oder dir die Immobilie kostenpflichtig reservieren. Das ist allerdings mit einem gewissen Risiko verbunden: Nur wenn der Vertrag zustande kommt, wird der Posten mit dem Kaufpreis verrechnet. Wenn du einen Rückzieher machst, ist die Gebühr hingegen meist verloren.

Phase 3: Die richtige Finanzierung finden

Damit deine Bank deinen Immobilienkauf begleiten kann, muss sie nicht nur deine Kreditwürdigkeit prüfen, sondern auch den Wert des Kaufobjektes. Schließlich dient ihr dein künftiges Haus beziehungsweise deine Wohnung als Sicherheit für den Kredit. Je nachdem, ob dein Eigenheim noch gebaut wird oder du aus dem Bestand kaufst, musst du daher unterschiedliche Dokumente vorlegen.

In den meisten Fällen aber brauchst du einen Entwurf des notariellen Kaufvertrags, einen aktuellen Grundbuchauszug sowie eine ausführliche (Bau-)Beschreibung der Immobilie nebst Grundriss. Am besten fragst du dein Kreditinstitut bereits so früh wie möglich, welche Dokumente du für eine Finanzierung benötigst. So kannst du deine Aktenmappe in aller Ruhe zusammenstellen.

Faustregel:
Je mehr Eigenkapital du mitbringst, desto besser sind die Konditionen deines Baukredits. Eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent oder mehr gilt als ideal.

So sicherst du dir die besten Konditionen

Hat die Bank den Wert deiner Immobilie ermittelt, geht deine Finanzierungsplanung in die entscheidende Phase. Nun stellt sich heraus, ob du den Kredit bekommst – und zu welchen Konditionen. Faustregel: Je mehr Eigenkapital du mitbringst, desto besser sind die Konditionen deines Baukredits.

Beim Eigenkapital gilt eine Quote von 20 Prozent oder mehr als ideal. Die Nebenkosten von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises solltest du aber auf jeden Fall aus eigenen Mitteln bestreiten können.

Was du pro Monat für Zins und Tilgung zahlen musst wird auch dadurch beeinflusst, wie lange du dir die aktuellen Zinsen garantieren lässt. Werden diese langfristig festgeschrieben, musst du zwar meist mit einem kleinen Zinsaufschlag leben. Dafür aber hast du Planungssicherheit für mehrere Jahrzehnte.

Die folgende Rechnung gibt dir eine Orientierung, mit welchen Ausgaben du rechnen musst:

Beispielrechnung der Ausgaben

Du kaufst eine Vierzimmerwohnung in Augsburg.

Der Kaufpreis beträgt 400.000 Euro. Auf dem Land solltest du für diesen Preis sogar ein hübsches Häuschen bekommen.

Dein Eigenkapital beträgt 80.000 Euro.

Da du ohne Makler*in kaufst, kommen an Nebenkosten „nur“ 21.000 Euro auf dich zu.

Damit brauchst du ein Darlehen über 341.000 Euro.

Wenn du dir die aktuellen Zinsen 30 Jahre lang festschreiben lässt, wird deine monatliche Belastung für Zinsen und Tilgung bei gut 1.000 Euro pro Monat liegen.

Die genauen Konditionen für deine Finanzierung kannst du auf der DKB-Webseite berechnen.

Eine Frau und ein Junge werkeln im Garten eines Hauses.

Immobilienfinanzierung der DKB

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Fixkosten bei der Immobilienfinanzierung

Bedenken solltest du allerdings, dass deine monatlichen Fixkosten für die Immobilie höher sind als die Rate bei der Bank: Heizung, Strom, Müll- und Abwassergebühren sowie die Grundsteuer und die obligatorische Wohngebäudeversicherung verursachen weitere Ausgaben. Auch empfiehlt es sich, Rücklagen für später anfallende Reparaturen zu bilden. Der Verband Privater Bauherren rät, hierfür rund einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat zurückzulegen.

Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, ist die Kalkulation der Gesamtkosten etwas einfacher als bei einem Haus. In diesem Fall nämlich musst du Monat für Monat das sogenannte Haus- oder Wohngeld an die Eigentümergemeinschaft überweisen. Damit zahlst du nicht nur deine Heiz- und Warmwasserkosten. Auch Ausgaben für Pflege und Betrieb des gemeinsamen Eigentums, zum Beispiel Dach, Treppenhaus oder Aufzug sowie die Instandhaltungsrücklage werden über das Hausgeld bestritten. Für diesen Posten solltest du pro Monat etwa 2,70 Euro pro Quadratmeter veranschlagen.

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