So finanzierst du Haus oder Wohnung per Baufinanzierung

Ein Haus bauen, eine Wohnung kaufen: In Deutschland haben die eigenen vier Wände einen hohen Stellenwert. Steigende Mieten in Ballungsräumen erhöhen diesen Stellenwert noch. Denn die selbst genutzte Immobilie verspricht eine solide Absicherung fürs Alter, die von der Entwicklung der Mieten unabhängig ist. Um das Haus oder die Wohnung zu bezahlen, greifen die meisten Käufer*innen auf eine Kombination aus angespartem Kapital und Finanzierungen zurück.

Am besten eignen sich zur Finanzierung spezielle Baufinanzierungen: Solche Darlehen werden ab einer Kreditsumme von 50.000 Euro oder mehr vergeben und sind immer zweckgebunden. Das bedeutet, du kannst das Geld nicht beliebig für etwas anderes verwenden, sondern jeweils zum Bauen, Kaufen oder Modernisieren.

Die Darlehen werden mit einer Zinsbindung über einen vereinbarten Zeitraum hinweg und in monatlichen Raten getilgt. Das heißt: Bei Abschluss einer Baufinanzierung musst du dich als Kreditnehmer*in entscheiden, wie lange du dich an den Zins binden willst. Je nach Marktlage kann das Zinsniveau dabei variieren.

Wer auf Nummer sicher gehen will, kann sich für eine lange Zinsbindung (bei der DKB bis zu 30 Jahren) entscheiden. Lange Zinsbindungen bei moderater Tilgung machen besonders für Kreditnehmer*innen Sinn, deren finanzieller Spielraum nicht allzu groß ist. Allerdings: Erst wenn die Zinsbindungsfrist ausläuft, kannst du Konditionen neu vereinbaren. Natürlich kann es sein, dass du nach der Frist einen besseren Zinssatz vereinbaren kannst, das ist aber nicht garantiert. Daher solltest du immer sichergehen, dass du nach Ablauf der Zinsbindung die Restschuld auch bei höheren Zinsen und weiterer Rückzahlung finanziell stemmen kannst.

Ein Wechsel nach Ablauf der Zinsbindung ist möglich und abhängig von den aktuellen Konditionen am Markt manchmal auch ratsam. Zumindest kann es nicht schaden, alternative Angebote bei anderen Kreditgebern einzuholen. Denn auch bei der Vergabe von Baufinanzierungen herrscht Wettbewerb, deshalb unterscheiden sich die Konditionen von Kreditgeber zu Kreditgeber. Eine Anschlussfinanzierung sollte bereits vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mit dem Kreditgeber vereinbart werden. Läuft eine Zinsbindungsfrist aus, greifen die in den Darlehensbedingungen definierten Regelungen. Eine vorzeitige Kündigung des Darlehens ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich und mit Kosten verbunden.

Gut zu wissen: Einen Kreditvertrag mit Zinsbindung kannst du nach Ablauf von 10 Jahren nach dem vollständigen Erhalt des Darlehens mit einer Frist von 6 Monaten ganz oder teilweise kündigen.

Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto bessere Angebote bekommst du von den Banken und desto schneller ist der Kredit vollständig abgezahlt. Ungefähr 25 Prozent des Kaufpreises solltest du durch eigenes Geld decken können.

Theoretisch kannst du eine Immobilie auch zu 100 Prozent mit fremdem Kapital finanzieren. Für solch eine Vollfinanzierung des Kaufpreises ohne Eigenkapital erwarten Banken in der Regel aber bestimmte Sicherheiten, etwa einen festen Arbeitsplatz mit hohem Gehalt oder Kapital, das in Anlagen oder Versicherungen gebunden ist. Je mehr Fremdkapital du benötigst, desto schlechter sind die Konditionen für deinen Kredit. Und: Auch bei einer Finanzierung des Kaufpreises ohne Eigenkapital solltest du mindestens die Nebenkosten wie Makler*innengebühren oder die Grunderwerbssteuer selbst bezahlen. Die potenziellen Nebenkosten kannst du mit dem DKB-Nebenkostenrechner herausfinden.

Du solltest dir genau überlegen, für welche Immobilie du den Kredit aufnimmst. Der Preis für eine Immobilie hängt von mehreren Faktoren ab – darunter natürlich die Lage und die Größe des Hauses oder der Wohnung. Gleichzeitig spielen aber vor allem die lokalen Immobilienmärkte eine entscheidende Rolle: Besonders in den großen Ballungsgebieten sind die Preise für Immobilien in den vergangenen Jahren rasant gestiegen. Zur Orientierung, wie hoch der Kaufpreis für deine Eigentumswohnung oder dein Haus sein darf, hilft ein Blick in den Immobilienspiegel oder in Immobilienportale der jeweiligen Stadt oder Region. Oder du fragst direkt bei deiner Bank oder deinem*deiner Berater*in nach. So bekommst du ein gutes Gefühl dafür, welche Preise bei Kauf und Bau aktuell günstig, marktüblich oder zu hoch sind.

Die steigenden Preise müssen allerdings im Zusammenhang mit deiner Immobilienfinanzierung nicht unbedingt schlecht sein. Denn steigende Immobilienpreise deuten darauf hin, dass Immobilien in dieser Lage gefragt sind und vermutlich im Wert weiter steigen könnten. Eine Sicherheit, dass diese Preisentwicklung wie bisher weitergeht, gibt es allerdings nicht.

Wer seine Immobilie vermieten möchte, kan sich gegebenenfalls über steigende Mieteinnahmen freuen. Besonders in boomenden Städten wie Leipzig oder Dresden werden die Mieten weiter deutlich steigen. In Städten wie München, Hamburg und Frankfurt am Main haben sich die Immobilienpreise und Mieten in den vergangenen Jahren jedoch so stark erhöht, dass in Zukunft mit etwas geringeren Steigerungen als bisher gerechnet werden muss.

Eine persönliche Finanzierungsberatung kannst du ganz einfach bei unseren Experti*innen der DKB Grund GmbH über unsere Informationsseite zum Beratungstermin vereinbaren.