Diese Unterlagen brauchst du für den Immobilienkauf

Sei es das romantische Häuschen im Grünen oder die moderne Eigentumswohnung am Wasser: Sobald das Wunsch-Eigenheim gefunden ist, steht der Kauf an. Möchtest du dafür ein Darlehen bei deiner Bank beantragen? Dann benötigt diese neben deiner Selbstauskunft eine Reihe von Unterlagen, die sie über dein Einkommen, deine Sicherheiten und den Wert der Immobilie informieren. Damit kann die Bank deine Finanzierungsanfrage bearbeiten und prüfen. Sobald alle Nachweise vollständig angekommen sind, entscheidet sie darüber, ob du einen Kredit bekommst. Welche Dokumente für die Finanzierung einer Immobilie unerlässlich sind, stellen wir dir in dieser Checkliste vor.

Eine Bank ist gesetzlich verpflichtet, deine Kreditwürdigkeit zu prüfen, bevor sie einen Kreditvertrag mit dir abschließen darf. Mit der Kreditwürdigkeit beziehungsweise Bonität ist gemeint, inwieweit du aufgenommene Schulden zurückzahlen kannst. Damit sich dein Kreditinstitut ein Bild über deine Zahlungsfähigkeit machen kann, benötigt sie bestimmte Dokumente zu deinem Einkommen und Vermögen:

Angestellte und verbeamtete Personen müssen ihre vergangenen drei Verdienstbescheinigungen vorlegen. Rentner*innen reichen den jüngsten Rentenbescheid ein. Selbstständige und Freiberufler*innen legen Einnahmen-Überschuss-Rechnungen (EÜR) / Jahresabschlüsse (JA) der vergangenen beiden Jahre, Einkommensteuernachweise (Est-Bescheid und Est-Erklärung) sowie eine aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) vor.

Falls du Nebeneinkommen hast, solltest du deinen letzten Kontoauszug mit deinem Gehaltseingang mitbringen. Weitere Einnahmen, etwa aus einer vermieteten Wohnung, musst du ebenfalls nachweisen. Das gilt auch bei Unterhaltszahlungen oder Verpflichtungen aus Krediten. Hast du Finanzierungszusagen weiterer Geldgebender, etwa einer Bausparkasse, zeige sie ebenfalls vor. Gibt dir eine Privatperson Geld, kannst du dies mit einer Bestätigung und Kontoauszug nachweisen.

Eine Immobilienfinanzierung setzt sich üblicherweise aus dem Eigenkapital und dem Kredit zusammen. Das Eigenkapital sollte dabei mindestens in Höhe der Nebenkosten für den Immobilienerwerb eingesetzt werden. Übersteigt das Eigenkapital die Nebenkosten, winken sogar bessere Kreditkonditionen. Nachweise kannst du auf verschiedene Art und Weise vorlegen: als Kontoauszug, Depotauszug, Sparguthaben oder Bausparguthaben. Aber: Sie dürfen nicht älter als drei Monate sein.

Deine Bank muss die Immobilie, die du erwerben möchtest, einschätzen und deren Beleihungswert bestimmen. Dieser ist die Richtgröße für die maximale Kredithöhe. Um den Wert festlegen zu können, benötigt das Institut detaillierte Informationen zur Immobilie. Dabei spielt etwa eine Rolle, ob du ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchtest oder ob bei der Immobilie ein Erbbaurecht besteht. Achtung: Eventuell musst du die Dokumente aktualisieren, bevor sie an die Bank gehen können.

Die Bank benötigt in der Regel den Kaufvertragsentwurf, um die Finanzierung zu prüfen. Je nach Kaufphase reichst du alternativ eine Kaufabsichtserklärung, einen Zuschlagsbeschluss, einen Schenkungsvertrag oder den Kaufvertrag ein.

Der Grundbuchauszug ist eines der wichtigsten Dokumente beim Kauf einer Immobilie. Er darf nicht älter als sechs Monate sein. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register aller Grundstücke und deren Eigentümer*innen in Deutschland. Dort findest du alle Rechte und Belastungen des betreffenden Grundstücks oder der Immobilie. Eintragungen in Abteilung 2 sind besonders aussagekräftig: Sie informieren zum Beispiel über Wohn- und Nießbrauchrechte sowie über Leitungs- und Wegerechte, die den Wert der Immobilie mindern können.

Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, brauchst du zusätzlich eine Teilungserklärung inklusive aller Nachträge. Aus ihr lassen sich die Eigentumsverhältnisse innerhalb einer Eigentümergemeinschaft erkennen: Welche Flächen sind Gemeinschaftseigentum und welche Sondereigentum? Hierzu zählen die Wohnung, aber möglicherweise auch Kellerräume oder Tiefgaragenstellplätze. Da Teilungserklärungen im Laufe der Zeit häufig verändert werden, muss die Bank sämtliche Nachträge ersehen können.

Diese geografische Karte zeigt die Lage des Grundstücks und weist die Nummer des Flurstücks aus. Zudem sind in der Karte Zuwegungen zum Grundstück, Abstände zu Grundstücksgrenzen und zu Nachbargebäuden ersichtlich. Achtung: Wenn dort Gebäudeteile der gewünschten Immobilie nicht eingezeichnet sind, fehlt möglicherweise die Genehmigung.

Die Grundrisse eines Hauses oder einer Wohnung geben Auskunft über die Wohn- und Nutzfläche und die Anordnung der Räume. Diese Informationen beeinflussen die Wertermittlung der Immobilie. Grundrisse finden sich häufig in der Bauakte, allerdings sind sie oft nicht mehr auf dem neuesten Stand. Die Bank benötigt jedoch einen aktuellen und bemaßten Grundriss, der An- und Umbauten berücksichtigt. Das Dokument sollte einen Stempel beziehungsweise Unterschrift einer Fachperson enthalten.

Massivhaus oder Steinhaus? Fenster aus Holz oder Kunststoff? Wintergarten oder Hobbykeller? Informationen über die Bauweise und Ausstattung einer Immobilie finden sich zum Beispiel im Exposé, Gutachten oder in der Bauakte.

Damit sich die Bank ein Bild von der Immobilie machen kann, sind zum einen Fotos der Innenräume wie Wohnzimmer, Küche und Badezimmer gefragt. Zum anderen interessieren Außenaufnahmen mit Vorder- und Rückseite des Gebäudes sowie Gartenansichten.

Sind die Angaben zur Fläche der Immobilie korrekt? Wohn- und Nutzflächen sowie die Zimmergrößen müssen exakt berechnet sein. Dafür gibt es zwei Methoden, die vor Gericht anerkannt sind: Zum einen die DIN Norm 277 und zum anderen die Wohnflächenverordnung (WoFIV). Der Unterschied: Die DIN 277 (auch von der DKB als Methode verlangt) geht von der Grundfläche und ihrer Aufteilung in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen aus. Bei der WoFIV zählen zur Wohnfläche nur die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur betreffenden Wohnung gehören. Dazu zählen nicht aber zum Beispiel Kellerräume, Waschküchen und Heizungsräume. Daher sind hier die anrechenbaren Grundflächen üblicherweise kleiner. Die Bank möchte zudem Angaben zu Nebengebäuden – beispielsweise, wie sie genutzt werden. Mache dazu am besten Fotos.

Wenn du deine Wunschimmobilie bereits gefunden und die notwendigen Unterlagen beisammen hast, kannst du deine Finanzierung bei der DKB direkt online beantragen – ganz einfach und in wenigen Schritten. Falls du deine Konditionen für eine Finanzierung noch berechnen willst und einen Beratungstermin wünschst, findest du alle Informationen auf der DKB-Webseite zur Baufinanzierung.